Les baux d’habitation d’un local vide, à titre de résidence principale, sont soumis à la loi du 6 Juillet 1989 (Loi Méhaignerie), complétée par la loi ALUR du 24 Mars 2014.

Cette loi concerne les locaux à usage d’habitation principale vide. Elle exclut de cette loi :

• Les locaux à usage exclusivement professionnel
• Les locations saisonnières
• Les logements de fonction
• Forme du contrat

Le contrat de bail doit, en principe, être établi par écrit. La Cour de cassation a jugé, néanmoins, qu’un bail verbal exécuté n’était pas nul, la preuve du bail peut être apporté par tous moyens. Et, notamment la délivrance de quittance.

Mentions obligatoires

• État civil des parties
• Désignation des locaux
• Surface habitable
• Montant du loyer et des charges
• L’indice de référence des loyers, l’IRL publié par l’INSEE révisé tous les trimestres
• Date de prise d’effet du bail
• Date de signature
• Durée du bail

Documents annexés au contrat de bail

• L’état des lieux
• Le DDT, le Dossier de Diagnostiques Techniques : Les diagnostics obligatoires sont le plomb, l’amiante, état des risques et pollution, Diagnostics de Performance Électrique (DPE), électricité, gaz
• L’attestation d’assurance de l’appartement

Les droits du bailleur

• Recevoir les loyers et les charges
• Accéder au local pour y effectuer des travaux qui lui incombent (les grosses réparations)
• Exiger du locataire qu’il s’assure contre les risques locatifs

Les obligations du bailleur

• Obligation de délivrance d’un local décent. Un local décent est celui qui remplit les conditions suivantes :
• La pièce principale doit mesurer au moins 9 m2
• La hauteur du plafond doit être égale à au moins égale à 2,20 m
• Le volume habitable doit au moins égale à 20 m3
• Obligation de garantie des vices cachés

Les droits du locataire

• Le droit d’obtenir un quittance
• Le droit de préemption, en cas de vente du local

Les obligations du locataire

• Le paiement du loyer et des charges
• L’usage paisible des lieux, selon leurs destinations
• L’obligation de souscrire à une assurance habitation
• La durée du bail initial

La durée minimum d’un bail de location d’un bien immeuble, pour usage à habitation principale est de 3 ans pour une personne physique et 6ans pour une personne morale. Il excite un bail abrégé qui résulte de l’article 11 de la loi du 6 Juillet 1989. Il permet de signer un bail d’une durée d’au moins d’un an, mais de moins de 3 ans, quand un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ai à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Exemples : 

• Nécessité de se loger à l’issue d’une mutation professionnelle,
• Pour donner suite à un long séjour à l’étranger,
• Lors de la restitution d’un logement de fonction, 
• Lors d’un mariage, d’un divorce qui se profile, 
• Besoin de loger un enfant devant entreprendre des études loin du foyer familial

Si le bailleur ne donne pas congés, le contrat, arrivé à son terme, est reconduit tacitement pour la même durée.

Le prix du bail

L’encadrement des loyers, mis en place par la loi ALUR du 24 Mars 2014, a été annulé, dans un 1er temps par les tribunaux administratifs. Puis, restauré pour les locaux d’habitation se trouvant dans les zones tendus (agglomérations de plus de 50 000 habitants).

La révision du loyer

La révision des loyers est régie par l’article 17 de la loi du 6 Juillet 1989. Elle est calculée par l’IRL (indice de Référence des Loyers), créé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année sur l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut à la date anniversaire de ce contrat. La clause de révision prend pour référence, le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. La revalorisation du loyer ne peut être qu’annuelle et ne peut excéder la variation annuelle de cet indice. L’indice fait l’objet d’une publication au Journal Officiel. La formule de calcul pour la révision du loyer est la suivante :

Le nouveau loyer (hors charge) égale le loyer (hors charge) précédent multiplié par l’IRL du trimestre concerné, le tout divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Les charges

Se sont des sommes que le bailleur a réglées et est en droit de se faire rembourser par le locataire en plus du loyer. Les charge qui incombent au locataire sont :

• Les consommations d’eau et d’Energie
• L’ascenseur,
• Le chauffage collectif
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
• L’entretien de l’immeuble

Le locataire règle, en principe, ces charges sous forme de provisions mensuelles en plus de son loyer. Le bailleur est tenu de régulariser ces provisions 1 fois par an, en adressant au locataire un décompte. Les charges qui incombent au bailleur sont :

• L’isolation de la toiture
• La réparation de la chaudière
• L’installation d’un digicode
• Volets défectueux et robinetteries vétustes
• Les grosses réparations
• Les honoraires du syndic, si bien immeuble en copropriété
• La taxe foncière
• Les ascenseurs et monte-charge (électricité, exploitation, etc.) ;
• La distribution d’eau froide, d’eau chaude et du chauffage collectif ;
• Les installations individuelles (chauffage, production d’eau chaude) ;
• Les parties communes intérieures (électricité, frais de personnel d’entretien, fourniture de produits d’entretien, etc.) ;
• Les espaces extérieurs (exploitation et entretien des voies de circulation, aires de stationnement, aires de jeux) ;
• Les taxes et redevances (taxe de balayage, redevance d’enlèvement des ordures ménagères, etc.)
• L’assurance du bien immeuble

Le dépôt de garantie

Il est destiné d’éventuelles manquement du locataire (dégradation, retard de loyer). Le dépôt de garantie est de maximum de 1 mois de loyer hors charge. Il doit être versé au moment de la signature du bail. Depuis la loi ALUR, il doit être restitué dans le délai de 1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et, 2 mois si l’état des lieux de sortie est différent de l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10% du mois de loyer hors charge par mois de retard. En cas de conflit en matière de restitution du dépôt de garantie, c’est le tribunal judiciaire qui est compétent. Il faut préalablement mettre en demeure le bailleur, par lettre recommandée avec AR. Le délai de prescription est de 3 ans.

Congés délivré par le bailleur

Il doit être notifié par le bailleur, 6 mois avant le terme, par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier. Si le logement est occupé par un couple, marié ou pacsé, le congés doit être délivré aux 2 conjoints, ou au 2 partenaires de pacs, quel que soit leur régime matrimonial, et même si le bail est au nom d’un seul, car ils sont cotitulaires du bail, en vertu de l’article 1751 du code civil. Les conjoint et partenaires pacsés sont également solidaire du paiement du loyer.  Cotitularité est automatiquement actée lors d’un mariage, en cas de pacs, il faut informer le bailleur.

Il y a 3 types de congés dans lesquels le bailleur peut, en cours de bail, reprendre son bien et ainsi  donner congé :

1. La reprise pour habiter : Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, concubin notoire, ses ascendants et descendants. Le congé indiquant la décision du bailleur de reprendre pour habiter le local est suffisant. Le bailleur n’a aucune autre motivation à donner. NB : le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre, au profit du locataire, une action fondée sur la responsabilité contractuelle.
2. La reprise pour vendre le logement : La vente du logement est un motif reconnu au bailleur pour donner congé, mais il ouvre droit au profit du locataire à un droit de préemption.
3. La reprise pour motif légitime et sérieux : Il s’agit pour le bailleur de donner congé à la suite d’une faute commise par le locataire : Ex : l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombe. Le motif légitime et sérieux doit également s’entendre en dehors de toute notion de faute du locataire.

Congés délivré par le locataire

Le locataire peut donner congés à tout moment. Le délai de préavis est de 3 mois. Il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou la signification par huissier. Le préavis est réduit à 1 mois dans les cas suivant :

• Zones tendues
• Perte d’emploi
• Travailleur handicapé
• Mutation professionnelle
• Bénéficiaires du RSA

Locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile.

Résiliation judiciaire

En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien l’immeuble, pour demander la résiliation judicaire du bail. Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit être en demeure le locataire, par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier. Les demandes que devra formuler le bailleur, à l’encontre du locataire, sont : la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de l’arriéré à compter de la mise en demeure, fixation de l’indemnité d'occupation délivrée par le juge. 

Mise en œuvre de la clause résolutoire

Dans les baux, il est fréquent que soit insérée une clause résolutoire, en vertu de laquelle le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges, en cas de non-versement du dépôt de garantie, en cas de défaut d’assurance, en cas de trouble de voisinage. La clause résolutoire permet d’obtenir la résiliation du bail sans avoir recours au juge.