Les baux commerciaux sont régis par les articles L 145-1 et R 145-1 du code de commerce
Le bail ne peut porter que sur des locaux clos et couverts. Sont exclus les terrains nus, les étalages en plein air, les cabines mobiles.
Le Bailleur peut être une personne physique ou morale. Le preneur peut être une personne physique ou morale et doit exploiter le fond de commerce dont il est propriétaire. Le preneur doit être immatriculé au RCS.
La règle des 9 ans
Le bail commercial ne peut être conclu que pour une durée minimum de 9 ans. Le loyer est révisable tous les 3 ans, à chaque période triennal le preneur peut sortir du bail sans justification. Doivent être adressé au bail, les diagnostiques techniques suivants :
L’exclusion des baux de moins de 9 ans du statut des baux commerciaux
Il existe un bail de moins de 9 ans, appelé bail courte durée. La durée de ce bail ne doit pas dépasser 3 ans. Il ne présente pas les mêmes garanties qu’un bail commercial de 9 ans. En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. À la fin de la durée fixée dans le bail, le locataire doit libérer les lieux et rendre les clefs le dernier jour du contrat. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail ou du versement d'une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
Toutefois, si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après la fin du bail, sans opposition du propriétaire, il bénéficie alors d'un nouveau bail. Ce bail sera automatiquement un bail commercial. Si le propriétaire souhaite que le locataire quitte les lieux, il doit, dans un délai d'1 mois après la date de fin fixée dans le bail, lui adresser un congé par acte de commissaire de justice.
Le principe de libre cession du bail commercial
Le fonds de commerce peut être cédé librement, le preneur doit en informer le propriétaire. Le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail.
Lorsque le locataire cède son bail seul sans son fonds de commerce, l'accord du bailleur est nécessaire. De ce fait, il est tout à fait possible d'insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire (initial) de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.
Le principe d’interdiction de sous location
Le code de commerce interdit la sous location, sauf accord écrit du bailleur, soit à la rédaction du contrat soit sur un avenant au contrat.
La déspécialisation du bail commercial
La déspécialisation d'un bail commercial est le mécanisme permettant de modifier l'activité autorisée dans le local commercial. En principe, lors de la rédaction du bail commercial, les parties se mettent d'accord sur l'activité prévue au bail, ce que l'on appelle la destination.
Les éléments constitutifs du loyer
Le loyer principal est libre et n’est pas encadré par la loi. Le bailleur décide du montant du loyer.
Le pas-de-porte ou droit d’entrée est une somme versée au bailleur par le locataire entrant dans un local commercial en vue d’obtenir la jouissance d’un immeuble ou d'un fonds de commerce et de bénéficier des garanties légales qui y sont attachées. Le montant du pas de porte est librement fixé par le bailleur et le preneur. Le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer. Son montant doit être comptabilisé en charge. Il est déductible fiscalement. Mais la déduction doit être étalé sur la durée du bail.
L’évolution du loyer au cours du bail commercial
Il est révisable tous les 3 ans, en prenant comme indice de référence, l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE.
La détermination du loyer du bail renouvelé
Le nouveau loyer sera calculé en fonction de l’indice de référence des loyer commerciaux publié par l’INSEE. Exceptionnellement, le bailleur pourra déplafonner le loyer, c’est-à dire réclamer un loyer dépassant l’indice de référence, s’il peut justifier d’une modification des facteurs locaux de commercialité. Exemples : Construction de nouveaux immeubles, implantation d’enseignes de luxe, ouverture d’une station de métro, l’accroissement de la population.
Les conditions du droit au renouvellement :
A défaut, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, même si les loyers sont payés, sans indemnités d’éviction (cas d’une société en sommeil).
Si aucune des parties ne dénonce le bail à l’expiration, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée. La bailleur peut alors à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le preneur peut donner congés que tous les 3 ans. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial.
Le renouvellement à l’initiative du bailleur
Le bailleur peut donner congés et peut proposer une offre de renouvellement, par acte d’huissier, au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Lorsque le bailleur souhaite procéder au renouvellement du bail, il doit nécessairement vous délivrer un congé accompagné d’une offre de renouvellement, 6 mois avant la date d’expiration, par acte d’huissier. Il s’agit d’un délai minimal : le bailleur peut donner congé plus longtemps à l’avance. Toutefois, si le congé est donné moins de 6 mois avant la fin du bail, il faut ordonner une tacite prolongation. Le bail expirera alors 6 mois après la demande de congé. Que faire si les modalités ne vous conviennent pas ? En tant que locataire, vous pouvez accepter le congé sans condition particulière, mais vous avez aussi le droit de contester les modalités proposées par le bailleur. Et si la contestation porte sur un élément essentiel du bail, le renouvellement ne prendra pas effet. Si elle porte sur le montant du loyer et qu’aucun accord avec le bailleur n’est possible, vous devrez saisir le juge des loyers.
Le renouvellement à l’initiative du preneur
Le locataire peut demander le renouvellement de son bail au bailleur,6 mois avant l’expiration du bail, par acte d’huissier.
Si le bailleur ne fait pas connaître sa volonté de renouveler le bail, vous pouvez faire la demande vous-même dans les 6 mois précédant la fin du bail, ou à tout moment lors de sa tacite prolongation. La demande doit être faite par acte d’huissier de justice. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre et faire connaître sa position. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit vous l’indiquer par acte d’huissier et préciser le motif ou offrir une indemnité d’éviction. L’huissier doit notifier le refus de renouvellement et indiquer que vous, locataire, avez le droit de contester la décision du bailleur et de demander une indemnité. Si vous souhaitez le faire, vous avez un délai de deux ans pour saisir le tribunal. À défaut de réponse dans le délai imparti, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Cependant, cela ne prend pas en compte sa décision sur le montant du loyer, dont il peut toujours demander la fixation.
Le refus du renouvellement sans indemnités d’éviction (refus pour motifs graves et légitimes)
Le refus de renouvellement sans indemnités pour motif grave et légitime. Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d'une indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. La notion de motif grave et légitime n’est pas définie par le Code de commerce. Elle a été précisée par les juges qui bénéficient d’un pouvoir souverain d’appréciation pour en déterminer l’existence et la nature. Les fautes reprochées au locataire peuvent être d’origine contractuelle (non-respect des clauses du bail) ou délictuelle (paiement des loyers et charges avec des chèques sans provision ou attitude injurieuse à l’encontre du propriétaire, de sa famille ou du voisinage, par exemple). L’absence de motif suffisamment grave et légitime n’entraîne pas la nullité du congé avec refus de renouvellement. En revanche, elle ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le locataire évincé. Le motif grave ou légitime ne suppose pas nécessairement que le propriétaire subisse ou ait subi un préjudice.
Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction
Le bailleur (propriétaire des murs) peut refuser le renouvellement du bail. Il est alors tenu, sauf exceptions, de payer une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire évincé bénéficie d’un droit à indemnisation, dans tous les cas où le refus de renouvellement n’est pas justifié par un motif grave et légitime. L’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail. Elle correspond à la valeur du fonds de commerce à laquelle s’ajoutent les frais de déménagement et de réinstallation. Le montant de cette indemnité peut être négocié entre les parties, à défaut c’est le tribunal judiciaire qui fixera ces indemnités après expertise.
Le dépôt de garantie
Le loyer commercial est, en principe, payable trimestriellement. Le montant du dépôt de garantie est librement fixé entre le bailleur et le locataire. En effet, le régime encadrant les baux commerciaux, consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, garde le silence sur l’encadrement du montant du dépôt de garantie.
La clause résolutoire dans le bail commercial, dit aussi bail 3-6-9, est un outil contractuel au terme duquel le contrat de bail cesse de produire ses effets juridiques si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. La clause résolutoire peut être aussi insérée dans d’autres types de contrats de location.
Le bail peut prévoir une clause résolutoire qui permet au bailleur en cas de non-paiement du loyer ou des charges d’obtenir la résiliation du bail sans passer par un juge, mais par un acte d’huissier. Elle est identique à la clause résolutoire de location d’un bien immeuble vide, sauf pour le délai de règlement d’impayé qui est de 2 mois pour un particuliers et 1 mois pour un bail commercial à compter de la délivrance du commandement de payer pour régulariser, à défaut le bail sera résilié de plein droit, en vertu de la clause résolutoire.
La clause résolutoire vise à sanctionner notamment :
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